Modifier une condition du bail : stationnement, chauffage, durée

Quelles conditions pouvez-vous modifier ?

Exemple : Luc loue un 4 et demi à 950 $ par mois, chauffage et stationnement inclus. Au renouvellement, il veut que le chauffage soit payé par le locataire et facturer 40 $ par mois pour la place de stationnement.

Le propriétaire peut modifier le loyer, mais aussi d'autres conditions du bail. Il doit le faire par un avis de modification (article 1942 du Code civil du Québec). Le Tribunal administratif du logement donne ces exemples :

• Le chauffage, par exemple quand il devient à la charge du locataire.
• Le stationnement, par exemple quand une place incluse devient payante.
• La durée du bail, par exemple de 12 mois à 24 mois.
• Le retrait du droit d'utiliser la cour ou le stationnement.

Le même avis que pour une hausse de loyer

Exemple : bail du 1er juillet au 30 juin. Que vous changiez le loyer, le stationnement ou les deux, le locataire doit recevoir l'avis entre le 1er janvier et le 31 mars. C'est la date de réception qui compte.

Vous utilisez le même formulaire officiel du Tribunal : le TAL-806-E pour un bail en français, ou le TAL-806A-E pour un bail en anglais. Le changement s'écrit dans la case « Autre(s) modification(s) », où le formulaire donne lui-même le garage et le chauffage comme exemples. Vous pouvez changer une autre condition sans toucher au loyer.

Écrire le changement clairement : quoi, combien, à partir de quand

Exemple : « Le stationnement pourrait devenir payant » est trop vague. Le locataire ne sait pas combien il paiera, ni à partir de quand. Écrivez plutôt : « Stationnement extérieur : 40 $ par mois à partir du 1er juillet 2027, en plus du loyer. »

Selon le Tribunal administratif du logement, l'avis doit indiquer clairement les modifications proposées. Le locataire doit savoir ce qu'il accepte ou ce qu'il refuse. Quelques bonnes pratiques :

• Une ligne par changement.
• Les montants en dollars, par mois, pas « un petit montant ».
• La date de début, en général le premier jour du bail renouvelé.
• Pour le chauffage : « Chauffage : à la charge du locataire à partir du 1er juillet 2027. »
• Pour la cour : « Usage de la cour arrière : n'est plus inclus à partir du 1er juillet 2027. »

Changer la durée du bail

Exemple : Julie a un bail de 12 mois qui finit le 30 juin 2027. Vous voulez passer à un bail de 24 mois, du 1er juillet 2027 au 30 juin 2029. L'avis doit indiquer la durée proposée (article 1943). Sur le formulaire, remplissez la section « Durée du bail » avec ces deux dates.

Sans avis, le bail est reconduit pour la même durée, mais un bail de plus de 12 mois est reconduit pour 12 mois seulement, sauf entente avec le locataire (article 1941). Le locataire peut refuser une nouvelle durée comme tout autre changement.

Le locataire peut refuser, même un petit changement

Exemple : avis reçu le 20 janvier. Le locataire refuse les 40 $ de stationnement, et vous recevez son refus écrit le 10 février. Il reste dans le logement. Vous avez jusqu'au 10 mars pour demander au Tribunal de statuer sur ce changement (article 1947). Sinon, le bail est reconduit aux conditions antérieures : le stationnement reste inclus.

Le locataire peut refuser n'importe quel changement, même de 10 $ par mois : c'est le Tribunal qui tranche, pas le propriétaire. Vous pouvez aussi négocier en tout temps, par exemple 25 $ au lieu de 40 $. S'il ne répond pas au plus tard le 20 février, le locataire est réputé avoir accepté les nouvelles conditions (article 1945).

Avec ProprioSign, le locataire répond et signe en ligne. La date de sa réponse est enregistrée, ce qui vous indique quand commence votre mois pour aller au Tribunal.

Les exceptions : coopérative et immeuble neuf

Exemple : un immeuble prêt à être habité en mars 2023, et la section F du bail indique qu'il s'agit d'un immeuble neuf. Jusqu'en mars 2028, le locataire qui refuse une modification doit quitter le logement à la fin du bail, et le Tribunal ne peut pas être saisi pour trancher le changement.

Ces exceptions visent un logement dans une coopérative d'habitation, ou dans un immeuble construit ou converti en logements locatifs depuis 5 ans ou moins. Elles s'appliquent seulement si elles sont inscrites à la section F du bail. Pour un bail conclu après le 20 février 2024 dans un immeuble prêt après cette date, le bail doit aussi indiquer le loyer maximal pour ces 5 années. Dans tous les autres cas, le locataire peut refuser et rester.