Le locataire ne répond pas à l'avis de modification du bail

Aucune réponse en un mois : le locataire est réputé accepter

Exemple : Julie reçoit votre avis le 15 janvier. Son loyer passe de 1 000 $ à 1 045 $ par mois. Le 15 février se termine sans aucune réponse écrite. Elle est réputée avoir accepté : le 1er juillet, son bail est renouvelé à 1 045 $.

C'est l'article 1945 du Code civil du Québec : le locataire qui refuse la modification, ou qui quitte le logement, doit vous en aviser dans le mois qui suit la réception de l'avis. Sinon, le bail est renouvelé avec toutes les modifications demandées, y compris la hausse et, par exemple, le retrait du stationnement.

Comment compter le délai d'un mois

Exemple : vous postez l'avis par courrier recommandé le 12 janvier, et Marc le reçoit le 15 janvier. Son délai finit le 15 février, pas le 12 février. Le mois se compte à partir de la réception, comme dans l'exemple du Tribunal administratif du logement (TAL). Autre exemple : avis reçu le 3 mars, réponse au plus tard le 3 avril.

Notez la date limite de chaque locataire dès que vous avez sa preuve de réception. ProprioSign affiche cette date pour chaque locataire et indique « Réputé accepté » une fois le mois passé sans réponse.

Le silence compte seulement si l'avis est valide et bien reçu

Exemple : le 15 janvier, vous avez envoyé l'avis par un simple courriel, sans confirmation de réception. En juillet, le locataire dit qu'il n'a jamais reçu d'avis. Sans preuve, vous ne pouvez pas montrer que son délai d'un mois a commencé.

Un avis qui ne respecte pas l'article 1898 est inopposable au locataire : il ne peut pas être utilisé contre lui, sauf si vous prouvez au Tribunal qu'il n'a subi aucun préjudice. Avant de compter sur le silence, vérifiez ces points :

• Reçu dans la bonne période : pour un bail de 12 mois qui finit le 30 juin, entre le 1er janvier et le 31 mars (article 1942).
• Contenu complet : la modification demandée et le texte obligatoire en vigueur depuis le 26 décembre 2024 (article 1943).
• Écrit dans la langue du bail et livré à l'adresse indiquée au bail, ou à la nouvelle adresse que le locataire vous a donnée (article 1898).
• Preuve de la date de réception : livraison du courrier recommandé, accusé de réception signé ou confirmation de réception d'un courriel.
• Un vrai avis de modification : une lettre qui demande seulement si le locataire reste « une autre année » n'en est pas un, et il n'a pas à y répondre.

Colocataires : un délai pour chacun

Exemple : Julie et Marc ont signé le bail. Julie confirme la réception le 15 janvier, Marc ne confirme rien. Le 15 février se termine sans réponse de Julie : elle est réputée avoir accepté. Pour Marc, vous ne pouvez pas montrer que son délai a commencé, car vous n'avez aucune preuve qu'il a reçu l'avis.

Livrez-lui l'avis autrement, par courrier recommandé ou en main propre, avant la fin de la période d'envoi (le 31 mars pour un bail qui finit le 30 juin). S'il le reçoit le 25 janvier, son délai finit le 25 février. Si un colocataire ne reçoit jamais l'avis, ou si les réponses diffèrent, la situation peut devenir complexe : vérifiez auprès du TAL ou d'un avocat.

Le locataire refuse après le délai

Exemple : avis reçu le 15 janvier, et le 20 février, le locataire vous écrit qu'il refuse la hausse. En principe, ce refus en retard ne change rien : il est déjà réputé avoir accepté les nouvelles conditions.

Répondez-lui par écrit en rappelant la date de réception et la date limite. S'il conteste, par exemple s'il dit avoir répondu à temps, ne tranchez pas seul : gardez vos documents et vérifiez auprès du TAL ou d'un avocat.

Garder une trace et rappeler le nouveau loyer

Exemple : en mai, vous écrivez à Julie : « À partir du 1er juillet, votre loyer sera de 1 045 $ par mois, selon l'avis reçu le 15 janvier. » La loi n'exige pas ce rappel, mais c'est une bonne pratique : il évite les surprises, comme un virement automatique resté à 1 000 $.

Gardez ensemble, pour chaque locataire :

• Une copie de l'avis et la preuve de réception datée.
• La date limite, avec une note datée qui confirme qu'aucune réponse n'est arrivée.
• Vos échanges écrits, y compris le rappel envoyé avant le 1er juillet.