Locataire qui quitte à la fin du bail : avis et délais au Québec

Cas 1 : le locataire répond à votre avis qu'il quitte

Exemple : vous envoyez à Luc un avis qui fait passer son loyer de 1 000 $ à 1 040 $. Il le reçoit le 15 janvier. Le 3 février, il vous répond par écrit : « Je ne renouvelle pas mon bail et je quitterai le logement. » Il partira à la fin du bail, le 30 juin.

Le locataire qui reçoit un avis de modification a un mois après la réception pour vous dire qu'il refuse ou qu'il quitte (article 1945 du Code civil du Québec). Luc avait donc jusqu'au 15 février. Sans réponse dans ce délai, il serait réputé avoir accepté le renouvellement aux nouvelles conditions.

Gardez sa réponse écrite avec votre copie de l'avis et la preuve de réception. Avec ProprioSign, le locataire choisit sa réponse en ligne et la signe. La réponse « je quitte » est enregistrée avec sa signature et sa date.

Cas 2 : vous n'envoyez aucun avis, mais le locataire veut partir

Exemple : vous ne changez rien au bail de Marc, qui finit le 30 juin, donc vous ne lui envoyez aucun avis. Si Marc veut partir, c'est à lui de vous envoyer un avis de non-reconduction, que vous devez recevoir entre le 1er janvier et le 31 mars.

Le locataire qui n'a pas reçu d'avis de modification doit respecter les mêmes délais que le propriétaire (article 1946). Son avis doit être écrit. Le Tribunal administratif du logement (TAL) publie un modèle d'avis de non-reconduction, le TAL-807-E. Les délais selon le bail :

• Bail de 12 mois ou plus : entre 3 et 6 mois avant la fin du bail.
• Bail de moins de 12 mois : entre 1 et 2 mois avant la fin du bail.
• Bail à durée indéterminée : un avis de résiliation, avec le même délai de 1 à 2 mois.
• Chambre : entre 10 et 20 jours avant la fin du bail.

Personne n'envoie rien : le bail se renouvelle tout seul

Exemple : bail d'un an qui finit le 30 juin. Ni vous ni le locataire n'envoyez d'avis. À la fin du bail, il est reconduit pour 12 mois, au même loyer et aux mêmes conditions (article 1941).

Le bail est reconduit pour la même durée, ou pour 12 mois si le bail de départ durait plus de 12 mois. Si un locataire vous parle de déménager, demandez-lui un avis écrit : un avis sur le bail se donne par écrit, et dans les délais.

Visites et affiches : ce que vous pouvez faire

Exemple : la réponse de Luc vous arrive le 3 février. Dès ce jour, il doit permettre la visite du logement et l'affichage (article 1930). Vous pouvez donc poser une affiche « À louer » et commencer les visites.

Les visites ont quand même des règles :

• Sauf urgence, donnez au locataire un préavis de 24 heures pour vérifier l'état du logement, y faire des travaux ou le faire visiter à un acheteur éventuel (article 1931).
• Sauf urgence, le locataire peut refuser une visite avant 9 h ou après 21 h (article 1932).
• Il peut toujours refuser la visite si vous ne pouvez pas être présent.
• Pour les visites de futurs locataires, prévenez aussi votre locataire d'avance et entendez-vous sur un horaire.

Colocataires : l'un peut partir, l'autre rester

Exemple : Julie et Marc ont signé le bail tous les deux. Julie répond à votre avis qu'elle quitte, et Marc veut rester. C'est possible : chaque colocataire a le droit de mettre fin au bail pour lui-même, en principe à la fin du bail, et l'autre peut vouloir rester seul.

Traitez la réponse de chacun séparément. Seuls les locataires qui ont signé le bail y répondent : un occupant, comme un ami hébergé, n'est pas partie au bail. Pour la suite avec Marc seul, vérifiez auprès du TAL ou d'un avocat.