Bail à durée indéterminée : quand envoyer l'avis de modification

Bail à durée indéterminée : de quoi parle-t-on ?

Exemple : Marc loue votre 4 et demi depuis 2019, et son bail n'indique aucune date de fin. C'est un bail à durée indéterminée. Vérifiez d'abord la durée inscrite à votre bail.

Avec un bail à durée fixe, on compte à partir de la fin du bail. Ici, il n'y a pas de fin : vous choisissez la date où la modification commencera, puis vous comptez à rebours (article 1942 du Code civil du Québec).

Vous pouvez modifier le loyer ou une autre condition du bail, comme le chauffage ou le stationnement. Si le locataire refuse, vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du logement (TAL), comme pour un bail à durée fixe, sauf exceptions (coopérative d'habitation ou immeuble neuf inscrit à la section F du bail).

La période : de 1 à 2 mois avant la date de la modification

Exemple : vous voulez que le nouveau loyer de 990 $ commence le 1er septembre. Marc doit recevoir l'avis au moins 1 mois et au plus 2 mois avant, donc entre le 1er juillet et le 31 juillet. C'est la date de réception qui compte, pas la date d'envoi.

Un avis reçu en dehors de cette période peut vous faire perdre la modification à la date prévue. Le compte des jours peut prêter à discussion : gardez une marge et visez le début de la période. Autres exemples :

• Modification le 1er janvier : avis reçu entre le 1er novembre et le 30 novembre.
• Modification le 1er octobre : avis reçu entre le 1er août et le 31 août.
• Chambre louée à durée indéterminée : les délais sont plus courts, de 10 à 20 jours avant la modification. Le guide sur la location d'une chambre explique ce cas.

Quoi écrire dans l'avis

Exemple : sur le formulaire officiel du TAL (TAL-806-E), vous choisissez l'option du nouveau loyer et inscrivez 990 $. Puis, dans la partie sur les autres modifications, vous écrivez : « Date de la modification proposée : 1er septembre 2027 ».

Cette date est essentielle : c'est elle qui fixe la période d'envoi et dit au locataire quand la modification commence. L'avis doit aussi :

• Être écrit dans la langue du bail, daté et signé par le propriétaire ou son mandataire.
• Indiquer clairement chaque modification : le nouveau loyer, la hausse en dollars ou la hausse en pourcentage, et toute autre condition que vous changez.
• Reproduire le texte obligatoire en vigueur depuis le 26 décembre 2024 : les choix du locataire, son délai de réponse et la demande au TAL. La page 2 du formulaire officiel contient ce texte et fait partie de l'avis.
• Être envoyé à chaque locataire qui a signé le bail, avec une preuve de réception pour chacun.

Après l'avis : les mêmes étapes que pour un bail à durée fixe

Exemple : Marc reçoit l'avis le 3 juillet. S'il refuse la hausse ou s'il quitte le logement, il doit vous répondre par écrit au plus tard le 3 août. S'il ne répond pas, il est réputé avoir accepté la modification (article 1945).

S'il refuse et reste, vous avez un mois après la réception de son refus pour vous adresser au TAL, qui pourra fixer le loyer ou décider de l'autre modification. Exemple : refus reçu le 20 juillet, demande au plus tard le 20 août. Sinon, le bail continue au même loyer et aux mêmes conditions (article 1947). Le guide sur le refus du locataire explique la suite en détail.

ProprioSign vous demande la date de la modification proposée, affiche la période de réception à respecter et vous avertit si vous êtes hors délai. Il montre ensuite, pour chaque locataire, la date de confirmation de réception et la date limite pour répondre.

Le locataire peut aussi mettre fin au bail

Exemple : Luc veut quitter son logement à la fin de septembre. S'il n'a pas reçu d'avis de modification de votre part, il peut mettre fin au bail à durée indéterminée par un avis écrit de résiliation, donné dans les mêmes délais que les vôtres : entre le 1er août et le 31 août (article 1946).

S'il a reçu un avis de modification, il peut aussi vous répondre, dans le mois qui suit sa réception, qu'il quitte le logement. Dès qu'il vous donne un avis de résiliation, il doit permettre les visites du logement et l'affichage (article 1930).